Mede-eigendom gemoderniseerd

De meest in het oog springende vernieuwing is de mogelijkheid om deelverenigingen van mede-eigendom te creëren, al dan niet met rechtspersoonlijkheid.

Daarnaast worden in de interne organisatie van de vereniging van mede-eigenaars enkele beginselen van Corporate Governance geïntroduceerd, onder meer door in de relatie tussen syndicus en de mede-eigenaars de positie van de mede-eigenaars te versterken, het syndicaal beheer transparanter te maken, alsook door de syndicus aan het toezicht van een raad van mede-eigendom en de commissaris van de rekeningen te onderwerpen.

Hierna zal kort worden ingegaan op een aantal markante wijzigingen, zonder dat evenwel enige volledigheid wordt betracht.

1. Ondersplitsing

Doordat mede-eigendommen steeds groter en gecompliceerder worden, is in de praktijk steeds meer de behoefte aan de mogelijkheid tot ondersplitsing, d.i. de opdeling van de gemene delen in zelfstandige juridische entiteiten, ontstaan. Dit gebeurde ook in de praktijk, tot dat het Hof van Cassatie, in een arrest van 3 juni 2004, heeft gesteld dat ”de door eenzelfde basisakte  gebonden mede-eigenaars van groepen van gebouwen niet gemachtigd zijn om voor afzonderlijke gebouwen afzonderlijke subverenigingen op te richten.”

Hieruit volgt dat de taak en bevoegdheid van de subverenigingen, die desgevallend onder de oude wet opgericht waren, uitsluitend kon bestaan in het nemen van voorbereidende beslissingen met betrekking tot de beslissingen aangeduid door de algemene vergadering van de hoofdvereniging. Het nut van dergelijke subverenigingen was dus wel zeer beperkt.

Door toedoen van de nieuwe wet kunnen er nu wel deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid gevormd worden, indien de hoofdvereniging twintig kavels of meer bevat. Bij een groep van gebouwen kan dit per gebouw. In een gebouw met een fysieke verdeling in duidelijk te onderscheiden onderdelen, kan dit per onderdeel van gebouw. De oprichting van deelverenigingen moet geregeld worden in de basisakte. Daarenboven kunnen de deelverenigingen zich enkel bezighouden met de particulier gemeenschappelijke delen, die in de basisakte als dusdanig aangeduid werden. De hoofdvereniging blijft exclusief bevoegd voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren. Tenslotte moet er voor elke deelvereniging zelf een basisakte en een reglement van mede-eigendom opgericht worden, indien de deelvereniging rechtspersoonlijkheid wenst te verkrijgen.

2. Ondernemingsnummer

Voortaan dienen alle (deel-)verenigingen van mede-eigenaars met rechtspersoonlijkheid te beschikken over een ondernemingsnummer, daar dit op elk document uitgaande van de vereniging moet vermeld staan (577-5 §1 B.W.).

Hoewel verenigingen van mede-eigenaars sedert de invoering van de Kruispuntbank voor ondernemingen geacht worden te beschikken over een ondernemingsnummer, hebben vele verenigingen dit echter nog niet verkregen, daar dit nummer slechts werd toegekend bij de overschrijving in de openbare registers van nieuwe statuten, hetzij van akten, die de bestaande statuten wijzigden. Indien de vereniging van mede-eigenaars thans nog niet over een ondernemingsnummer beschikt, dienen de syndicus of, bij verzuim, de mede-eigenaars hiertoe zonder verwijl een aanvraag in te dienen.

3. Algemene vergadering van mede-eigenaars

Elk jaar moeten de mede-eigenaars minstens één algemene vergadering houden, die plaatsvindt tijdens de periode die in het reglement van mede-eigendom is vastgelegd. Een mede-eigenaar zit de vergadering voor en dus niet de syndicus, tenzij deze zelf mede-eigenaar is.

In principe roept de syndicus de algemene vergadering samen. De bijeenroeping vermeldt de plaats, de dag en het uur van de vergadering, alsook de agendapunten. De syndicus plaatst alle schriftelijke voorstellen van de mede-eigenaars, de raad van mede-eigendom en de deelverenigingen op de agenda, mits de syndicus voornoemde voorstellen heeft ontvangen drie weken voor de eerste dag van de periode die in het reglement van mede-eigendom vastgelegd werd voor het houden van de algemene vergadering. De bijeenroeping vermeldt eveneens de wijze waarop de mede-eigenaars inzage kunnen verkrijgen in de documenten over het te behandelen agendapunt. De mede-eigenaars of de raad van mede-eigendom kunnen op elk moment aan de syndicus de punten meedelen die op de agenda van de algemene vergadering moeten komen. Punten die te laat worden meegedeeld, worden op de daaropvolgende vergadering behandeld.

Om rechtsmisbruik te voorkomen en te vermijden dat, door het verlaten van de algemene vergadering, het quorum niet meer wordt bereikt, wordt het aanwezigheidsquorum thans uitsluitend beoordeeld aan het begin van de algemene vergadering.

De vernieuwde appartementswet voorziet echter in een aantal aanpassingen m.b.t. de volmachtregeling. Zo wordt bepaald dat een volmacht in principe enkel kan gelden voor één algemene vergadering, behoudens indien men een algemene of specifieke notariële volmacht gebruikt. Verder mag niemand meer dan drie volmachten aanvaarden, tenzij het totaal van zijn eigen stemmen en die van zijn gevolmachtigden beperkt is tot 10% van het totaal van de stemmen. Daarenboven mag men niet aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, met een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen van de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars. Daarnaast dient iedere volmacht de naam van de lasthebber te bevatten. Blanco volmachten kunnen dus niet meer. Tenslotte dient erop te worden gewezen dat geen enkele lasthebber of door de vereniging van mede-eigenaars tewerkgestelde persoon kan deelnemen aan de beraadslagingen en stemmingen over zijn opdracht.

Overeenkomstig artikel 577-6 §8 lid 2 B.W. worden voortaan voor de berekening van de vereiste meerderheid de onthoudingen, de ongeldige en de blanco stemmen niet beschouwd als zijnde uitgebrachte stemmen. Daarmee komt een einde aan de controverse die onder de wet van 30 juni 1994 bestond en zoekt men aansluiting bij de regeling zoals van toepassing in de parlementaire assemblees.

4. De syndicus

Vooreerst dient de band tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars in een schriftelijke overeenkomst te worden vastgelegd.

Verder heeft de wetgever gesleuteld aan de duur van het mandaat van de syndicus om de eventueel bestaande overconcentratie van macht te breken. Krachtens artikel 577-8 § 1 lid 3 B.W. mag het mandaat van de syndicus niet langer zijn dan drie jaar, evenwel hernieuwbaar bij uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering. Het mandaat kan niet stilzwijgend verlengd worden. Bovendien wordt in de wet vastgelegd dat het feit dat het mandaat van de syndicus niet wordt vernieuwd, op zich geen aanleiding geeft tot een vergoeding.

De taken van de syndicus worden door toedoen van de nieuwe wet waar nodig bijgesteld, verfijnd, dan wel uitgebreid.

5. Raad voor mede-eigendom en commissaris van de rekeningen

Met de nieuwe wet wordt voor verenigingen van mede-eigenaars met ten minste twintig kavels een raad voor mede-eigendom verplicht gesteld. Deze komt in de plaats van de ‘raad van beheer’ en krijgt nieuwe bevoegdheden. De raad, die enkel bestaat uit mede-eigenaars, wordt er immers mee belast erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert en stelt hierover halfjaarlijks een omstandig rapport op, dat aan de mede-eigenaars dient te worden bezorgd. Daartoe kan de raad, na de syndicus op de hoogte te hebben gebracht, kennis nemen en kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door de syndicus of die betrekking hebben op de mede-eigendom. Daarenboven kan de raad om het even welke andere opdracht of delegatie krijgen, weliswaar beperkt tot specifieke handelingen en in tijd (één jaar), zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist, behoudens de bij de wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden.

Waar de oude wet niet voorzag in een commissarisfunctie, is deze functie thans verplicht gesteld voor alle mede-eigendommen. Zijn taak bestaat er in het financieel beheer van de syndicus in het oog te houden en van deze laatste rekening en verantwoording af te nemen.

6. Overgangsbepalingen

Overeenkomstig artikel 577-14 lid 2 B.W. wordt de niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen vanaf de datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende bepalingen.

Voor een aantal bepalingen geldt een overgangsregeling, wat betekent dat de nieuwe wetswijzigingen niet onmiddellijk in werking treden maar pas van kracht worden onder bijzondere voorwaarden.

Tenslotte is de syndicus verplicht om voor 1 september 2011 een aan de artikelen 577-3 tot 577-14 B.W. aangepaste versie van de bestaande basisakte, van het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement ter goedkeuring voor te leggen aan de algemene vergadering.