Een nieuw onroerend goed investeringsvehikel - De GVBF (“FIIS”) in een notendop

Aangezien zulk Belgisch gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds ("GVBF") (In het Frans: "Fonds d'Investissement Immobiliers Specialisés" ("FIIS") enkel moet geregistreerd worden bij het ministerie van Financiën, is het mogelijk om op zeer korte tijd en met slechts beperkte kosten een GVBF of FIIS op te richten en operationeel te maken.

1. GVBF of FIIS - wat is dat?

De GVBF of FIIS is een (alternatieve) institutionele instelling voor collectieve beleggingen (institutionele AICB), met een vast aantal deelnemingsrechten ( "closed-end"), een uitkeringsverplichting om 80% van het resultaat, en met als uitsluitend doel een collectieve belegging in vastgoed.

Het is een niet-beursgenoteerd "passief" fonds, dat in dit verband, het tegenovergestelde is van de actieve, commercieel operationele Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (“GVV”) (In het Frans: "Société Immobilières Réglementées" ("SIR"). Meer over de GVV of SIRBE kan u lezen door hier te klikken.

De GVBF of FIIS heeft als doel vermogensbeheerders en institutionele beleggers te voorzien van een flexibel en efficiënt fondsvehikel voor hun collectieve beleggingen in onroerend goed.

2. De belangrijkste kenmerken van het GVBF of FIIS

Op regulatoir vlak, zijn de belangrijkste kenmerken de volgende:

• Een licht regelgevend kader zonder goedkeuring of rechtstreeks toezicht van de FSMA, indien aan welbepaalde criteria is voldaan. Enkel de inschrijving op een lijst gehouden door het ministerie van Financiën is vereist.
• De GVBF of FIIS kan opgericht worden door een enkele belegger die daarvoor in aanmerking kan komen, en vrijgesteld worden van de AICB-wet (de wet van 19 april 2014 betreffende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders), indien aan bepaalde criteria is voldaan.
• De rechten van deelneming van het GVBF of FIIS zijn uitsluitend beschikbaar voor “gekwalificeerde beleggers” in overeenstemming met de AICB-wet (e.g. kredietinstellingen, verzekeringsmaatschappijen, pensioenfondsen, etc.).
• De GVBF of FIIS moet beschikken over een vastgoedportefeuille met een totale waarde van minimaal 10.000.000 EUR op het einde van het tweede boekjaar jaar volgend op  haar inschrijving op de GVBF- of FIIS-lijst (gehouden door het ministerie van Financiën).
• De GVBF of FISS is een gesloten fonds (er is geen recht tot uittreding door middel van een wederinkoop zoals dat mogelijk is voorbevek), en mag niet beursgenoteerd worden.
• De GVBF of FISS belegt op collectieve wijze in vastgoed beleggingen, in de brede betekenis van het woord, maar zonder verplichte diversificatieverplichtingen, noch bepaling van een maximale schuldgraad (de activa van een GVBF of FIIS kunnen daarom, in principe, bestaan uit één enkel onroerend goed, met een vrij te bepalen loan-to-value).
• De boekhouding van de GVBF of FIIS moeten voldoen aan de IFRS-normen (met uitsluiting van de Belgische GAAP).
• Een GVBF of FIIS is ertoe gehouden jaarlijks een uitkering te doen ten belope van 80% van het resultaat (dat wil zeggen de netto-inkomsten en de gerealiseerde winsten op het onroerend goed in portefeuille).
• De duur van de GVBF of FIIS is beperkt tot 10 jaar, met de mogelijkheid om deze periode te verlengen met opeenvolgende periodes van elk maximum 5 jaar.

De GVBF of FIIS geniet hetzelfde gunstig belastingregime als een GVV of SIR, die fiscaal transparant is, en waarvan de belangrijkste kenmerken de volgende zijn:

• De GVBF of FIIS is formeel onderworpen aan vennootschapsbelasting, maar met een lagere belastbare basis. Opbrengsten uit beleggingen (huuropbrengsten, meerwaarden, dividenden en intresten) zijn niet onderworpen aan de vennootschapsbelasting. Omwille van het feit dat de GVBF of FISS formeel onderworpen is aan de vennootschapsbelasting, zou de GVBF of FIIS toegang moeten verlenen tot dubbele belastingverdragen.
• Management services die gefactureerd worden aan een GVBF of FIIS genieten een BTW-vrijstelling.
• De GVBF of FIIS is onderworpen aan een jaarlijkse “abonnementtaks” van 0,01%.
• In ruil voor dit gunstig fiscaal regime, zijn de latente meerwaarden op het Belgisch vastgoed en de vrijgestelde reserves onderworpen aan een “exit tax" tegen een tarief van 16,995%.
• De belastingheffing situeert zich  voornamelijk op het niveau van de aandeelhouders. In principe zijn dividenden uitgekeerd door een GVBF of FIIS onderworpen aan een roerende voorheffing van 30%, onder voorbehoud van een vrijstelling of vermindering op grond van het geldende belastingverdrag. Dividenden uitgekeerd door een GVBF of FIIS aan een Belgische vennootschap zijn belastbaar tegen het normale tarief van de vennootschapsbelasting (33,99% inclusief de aanvullende crisisbijdrage), en, in principe, is geen aftrek van dividenden mogelijk, behalve wanneer en enkel in de mate waarin de dividenden ontvangen van een GVBF of FIIS voortkomen uit reeds belaste inkomsten uit buitenlands onroerend goed of de dividenden ontvangen zijn van een normaal belaste dochteronderneming.
• Een specifieke vrijstelling van de roerende voorheffing voor spaarders niet-inwoners is voorzien.

Aarzel niet ons te contacteren voor meer informatie over dit topic.