Introduction d’un nouveau véhicule d’investissements immobiliers : le « FIIS » en résumé

Analyse A partir du 29 novembre 2016, il est possible de constituer un véhicule d’investissements fiscalement transparent en Belgique, qui permet à des « investisseurs qualifiés » belges et étrangers d’investir dans l’immobilier belge et étranger, tout en 
bénéficiant d’un régime fiscal approprié.

Etant donné que ce Fonds d’Investissements Immobiliers Spécialisés («FIIS ») - « Gespecialiseerd Vastgoedbeleggingsfonds » (« GVBF ») belge nécessite uniquement un enregistrement auprès du ministère des Finances, il est possible de constituer un FIIS et de le rendre opérationnel dans un délai très limité moyennant des coûts limités seulement.

Le FIIS : de quoi s’agit-il ?

Le FIIS est un fonds d’investissement collectif institutionnel pour des investissements collectifs (FIA institutionnels), avec un nombre fixe de droits de participation (« fermé »), une obligation de distribution de 80% de son résultat et avec un investissement collectif en immobilier comme objectif unique. 

C’est un fonds « passif » non coté, qui, à cet égard, représente le contraire de la BE-REIT (« Sociétés Immobilières Réglementées » (« SIR ») / « Gereglementeerde Vastgoedvennootschap » (« GVV »)) active, commercialement opérationnelle. Vous pouvez consulter notre article concernant le BE-REIT en cliquant ici

Le FIIS vise à fournir aux administrateurs de biens et aux investisseurs institutionnels un véhicule de fonds souple et efficace pour leurs investissements immobiliers dans un contexte collectif.

Principales caractéristiques du FIIS

D’un point de vue réglementaire, ses principales caractéristiques s’énoncent comme suit :

  • Régime réglementaire léger sans approbation ni supervision directe du FSMA, si certains critères sont respectés. Seul l’enregistrement sur une liste détenue par le ministère belge des Finances est requis.
  • Le FIIS peut être intégré par un seul investisseur éligible et être exempté de la Loi AIFM (loi du 19 avril 2014 relative aux fonds d’investissement alternatifs et à leurs gestionnaires), si certains critères sont respectés.
  • Les droits de participation au FIIS sont uniquement disponibles pour les « investisseurs qualifiés » en conformité avec la Loi AIFM (p.ex. organismes de crédit, compagnies d’assurances, fonds de pension, etc.).
  • Le FIIS est soumis à un volume d’investissement minimum d’au moins 10.000.000 EUR à la fin du deuxième exercice financier suivant son enregistrement sur la liste FIIS (détenue par le ministère belge des Finances).
  • Le FIIS est un fonds fermé (il n’y a pas de droit de sortie par rachat comme ceci est possible dans une société d’investissement à capital-actions variable) avec un capital fixe et il ne peut pas être coté en bourse.
  • Le FIIS investit dans l’immobilier, défini au sens large, mais sans exigences de diversification obligatoire ou (l’utilisation de) limites de levier (les actifs d’un FIIS peuvent donc, en principe, consister en un simple bien avec un rapport prêt-à-valeur librement déterminable).
  • Les comptes FIIS sont obligatoires selon les IFRS (à l’exclusion des GAAP belges).
  • Le FIIS est soumis à une obligation de distribution annuelle de 80% de ses résultats (c.-à-d. le revenu net actuel et les gains réalisés sur l’immobilier).
  • La durée d’un FIIS est limitée à 10 ans avec la possibilité de prolonger cette période par des périodes consécutives de 5 ans maximum chacune.

Le FIIS jouit du même régime fiscal favorable qu’une BE-REIT, qui est fiscalement transparente et dont les principales caractéristiques s’énoncent comme suit :

  • Le FIIS est soumis formellement à l’impôt des sociétés, mais sur une base taxable diminuée (c.-à-d. le revenu d’investissement (revenu locatif, plus-values, dividendes et intérêts) n’est pas soumis à l’impôt des sociétés). Le fait d’être soumis formellement à l’impôt des sociétés octroierait au FIIS l’accès aux accords fiscaux bilatéraux visant à éviter la double imposition.
  • Les services de gestion facturés au FIIS bénéficient d’une exemption de la TVA.
  • Le FIIS est soumis à une « taxe d’abonnement » annuel de 0,01%.
  • En échange de ce régime fiscal favorable, le bénéfice latent sur l’immobilier belge et les réserves exemptées d’impôt sont soumis à une taxe de sortie au taux de 16,995%.
  • La taxation se situe principalement au niveau des actionnaires : en principe, les dividendes payés par un FIIS sont soumis à une retenue à la source de 30%, sous réserve de son exemption ou de sa diminution en vertu de l’accord fiscal applicable ; les dividendes payés par un FIIS à une société belge sont imposables au taux d’imposition sur les sociétés standard (33,99% incluant la cotisation de crise supplémentaire et, en principe, aucune déduction pour dividendes reçus n’est possible, sauf et uniquement dans la mesure où les dividendes reçus d’un FIIS proviennent de revenus déjà taxés comme les revenus taxés provenant d’immobiliers étrangers ou de dividendes reçus provenant de filiales normalement imposées.
  • Une exemption spécifique de la retenue à la source pour épargnants non-résidents est prévue.

Pour plus de détails à ce propos, n’hésitez pas à nous contacter.

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Alain De Jonge

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Leo Peeters

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